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评论:房地产调控对股市是创伤还是疗伤

2017-03-11 12:40

  4月中旬以来,股市接连暴跌,相当多的分析人士认为“史上最严厉的房地产调控”是最主要的诱因之一。并且,由于房地产行业产业链条长,所需资金量大,同时具有金融属性,对房地产行业实施的宏观调控政策作用到股市上,往往产生“牵一发而动全身”的功效——不仅房地产板块率先下跌,而且拖累到银行、钢铁和水泥等类股票下跌。   既然股市下跌与房地产调控政策的关联如此紧密,那么,如果我们能够探明房地产调控政策可能的趋势,就有可能找出股市重回升势的钥匙。至少,我们可以透过这种分析找出稳定当前股市的一些策略性的办法。   房地产调控对股市有冲击但也有好处   从进入新世纪的几次宏观调控看,房地产业都充当了“急先锋”。如2004年至2006年,政府加大了对房地产市场的调控力度。沪深股市在这段时间里基本上低位运行。但随后因股权分置改革的“溢价效果”逐步显现,沪深股市逐渐脱离底部,走出上升行情。   2008年第四季度,为应对国际金融危机的冲击,政府陆续推出刺激房地产投资和销售的相关政策,沪深股市在房地产板块的带动下,走出了一轮强劲的上升行情。   进入2010年三四月,以遏制部分地区房价过快上涨为主要指向的房地产调控政策密集出炉,促使房地产类上市公司备受压制,股价随即下调。   4月17日,《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》正式发布,令对房地产调控抱有侥幸心理的人放弃了幻想。沪深股市应声下跌。至7月1日收盘,房地产板块指数较4月16日收盘下跌近27%;虽然这两天有所回升,跌幅仍为23%左右。而房地产板块上涨,则往往有效刺激人气。如5月18日房地产板块整体反弹,上涨幅度超过5%,而当日上证综指上涨1.36%。   也有专业人士认为,此次房地产调控政策令相关股票“应声而落”,只是使该累股票回吐了之前疯长的部分,回归合理的价位区间。因此,调控政策挤掉了房地产资本的泡沫,有利于股市重新进入良性轨道。   满足一般居住需求是本轮调控大方向   由于2010年的此轮调控政策带有鲜明的抑制意味,一些人开始怀疑房地产业在国民经济发展中的地位。已有专家引经据典地分析说,地产和建筑业在国民经济中的拉动力远没有想象中的那么强。   我们认为,这其实进入了一个误区。对房地产进行必要的调控,并不意味着要压制这个产业的发展,而恰恰是为了实现该产业的健康发展。甚至于,正是由于房地产行业所拉动的产业链条很长,政府在实施宏观调控时反倒有些投鼠忌器。既要维持其拉动经济增长的作用,又要遏制其中的泡沫成分,这是制定和实施房地产调控政策的难点所在。   另外一个误区则显得有些“刻意”:新一轮房地产政策针对部分城市房价过快上涨,针对性很强,并没有抹煞房地产正常作用的意味,但很快,调控就被戴上了“史上最严厉”的帽子。并且,每出台一项具体措施,“可灵活操作”流言就开始散播,政策效应被频繁“打折”。这种刻意的潜台词是“堂皇”的:中国经济发展倚重房地产,下半年GDP增速回落后,房地产调控必会松动。   两种误读都有道理,但又都不准确和全面。2010年的调控的确与前几次调控有所不同,最重要的变化是对房地产作为民生保障的功能有了更为深入的认识。此次调控的目的并不是单纯打击房地产投机投资这么简单,更深层次的目的是要让房地产回归居住,要解决的是一个中国整体的民生问题,一个关系到社会稳定发展的可持续的民生问题。   早在此轮调控开始时,网上开始流传一张中国房地产行业崩盘的时间表,通过列举中国房地产运行的历史和现状,对比日本在签订《广场协议》后出现的房地产崩盘,模拟出时间表。虽然这个时间表并不科学,但对我国房地产业的管理还是很有警示作用。如果我们不及早调控,不科学规划,房地产业沦为资本的炒作平台,最终遭殃的不仅是中国经济,而且首先会损害资本市场的发展。   此轮调控所出台的政策都是为了让房地产市场快速回到健康发展的轨道,为给房地产行业可持续发展创造更顺畅的环境。新“国十条”颁布后,各地在出台地方版调控细则时,也相应地推出地方性的中长期规划。地方执行细则与中央政策目标保持了高度一致,且方法统一,政策传导机制也随之畅通起来。   为了满足一般居住性的刚性需求,有效实现这部分市场的“正效应”,政府对保障性住房做出了量化安排和部署,住建部与各省级政府签订了保障性住房建设任务书,从行政手段上进行监督。   房价回归合理区间整体利于股市   国土部部长徐绍史7月4日表示,再过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整,房价会有所下降。这是官方做出的一次最直接了当的市场趋势判断。   房地产新政实施近3个月来,各地住宅成交一片惨淡。二手房成交量环比、同比大幅下挫。6月份以来,北京上海等大城市的多处新盘甚至连日“零成交”。根据统计局公布的5月份房地产运行数据显示,5月份全国商品房销售面积6777万平方米,环比下降15.8%。另据统计局5月数据,70个大中城市房屋销售价格环比仅上涨0.2%,涨幅比4月份缩小1.2个百分点,房价稳步回落的趋势明显。   尽管房价下调已成必然,但据此认为调控的目的仅仅是让房价下调,就不够全面了。应当说,让住宅回到合理区间只是调控的一个手段,终极目标还是让房地产行业长期健康稳定发展。   房地产行业的发展牵涉到上下游众多产业,其能否稳定发展直接关系到资本市场上的主要板块。近3个月来的房地产调控,房地产板块多次带动大盘冲上回落,其相关钢铁股、金融股更是随之剧烈波动。   房地产行业蓝筹股对我国股市影响甚大,随着房地产调控逐步落实,不仅房地产板块的估值会趋于明朗,也会稳定人们对与之相关产业板块的预期。更深层次看,房地产调控得力,将对于稳定我国股市发挥重要作用。   从长远来看,为房地产行业找到一条可以持续健康发展的路径,形成符合中国国情的、良性发展的模式,股市中的房地产类股票仍将获得长足的上涨空间,给投资者带来稳定可靠的收益。就与房地产关系最密切的金融业而言,将会随优质房地产信贷比例的提升,实现自身业绩提升。   (责任编辑:索智涛)